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房企运营逻辑迎大考_yabo登录
2021-01-24 [28397]

yabo登录-房企运营逻辑迎接考试成绩在房企争相宣告转型运营商的路途中,仍未能构成盈利模式的业务,于是以步入一次考试成绩。近日,发改委等5部门牵头印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,特别强调严控主题公园的房地产偏向,对传统的文旅地产研发模式明确提出挑战;与此同时,全国首个仅有谦和出租房“万科翡翠书院”高价预租,引起极大争议,为持有人运营出租物业带给思维。

当这种无法再行依赖低周转解决问题资金问题的业态,开始沦为更加多房企重金试水的方向时,房企将如何决择和应付,是有一点长年仔细观察和探究的议题。(骆轶琪)一度被业界欢迎的“文旅地产”概念,有可能因一纸文件而面对落幕。4月初,发改委等5部门牵头印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,特别强调严控主题公园的房地产偏向。并从规划布局、土地出让、业态管理等方面不予容许。

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尽管细则仍未不予具体,但不足以对现有的文旅地产研发模式带给冲击。“文旅地产”是一个行业概念,意指将文旅项目研发运营与房地产开发结合,并从项目的整体运营中提供收益。

文旅因素的不存在,一般来说不会淡化“房地产”色彩,更容易使企业在拿地和融资时获得便捷。在明确运营中,绑拿地、销售先行、滑动研发是主要模式,从而解决问题投资规模大、报酬周期长的难题。主题公园与文旅项目,虽然字面阐释有所不同,但从业者皆指出,两者的涵义具有很大重合度,且文件对于“严控房地产偏向”的阐释,已是具体正确性地直指“文旅地产”。

近年来,万达、恒大、华侨城、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光等房企,都在文旅项目上有深度尝试,另有不少企业表明出对“诗和远方”的兴趣。但按照新规,原先的商业模式难道难以为继。意图投资“美好生活”的房企,在文旅领域的前景如何,或许到了重估之时。

房企的“小算盘”“文旅项目拿地基本不回头公开发表拍卖会,招标也一般来说只是回头个形式,更加多情况是协议转让。”国内某房企涉及负责人向21世纪经济报导记者回应,大部分文旅项目体量大、业态多元,对研发和运营的拒绝较高,确实符合条件,又有意向的企业并不多。同时,文旅项目又往往具备“城市符号”、“文化标签”等特征,一般来说是地方政府的重点项目,对品质和美誉度有一定拒绝。

因此,面临为数不多(一般来说只有一个)的竞争者,地方政府不会给与适当的拿地和税收优惠。反映在拿地上,展现出为整体转让,成本便宜。“文旅项目用地会拆分转让,一般来说都是整体转让,体量大,常常不会约上千亩,所有的业态都包括在里面。”上述人士回应。

在成本上,“有些议价能力强劲的大企业,每平米拿地成本只有几百块钱。”该人士回应,即使把持有人部分的成本转嫁到销售部分,平均值成本依然大大高于市场水平。

万达集团董事长王健林曾经公开发表回应,万达提供文旅项目的土地成本要高于同行,且万达“享有主动权”。2017年7月,万达将旗下13个文旅项目颁发融创。

据机构统计资料,融创提供的土地成本将近1600元/平方米。考虑到这些项目大多坐落于热点二线城市,这一成本变得极低。在运营模式上,由于投资规模大、报酬周期长,企业多使用滑动研发的方式。

其中,住宅、商铺等可售型房地产产品一般来说首度发售,从而较慢取得现金回款,反对下一阶段的项目研发。这也是房企运营综合体项目的常规模式,有助减低项目的投资压力。

但整个项目能否做资金平衡,则各不相同后期研发建设工程进度和企业运营能力。以万达首个文旅项目“南昌万达城”为事例,根据万达官网信息,项目的动工时间为2013年6月18日。意味着3个月后的9月7日,项目首期商铺就已散户,并构建销售一空。

而南昌万达城月开业的时间,则在三年后的2016年5月。万达被指出是文旅项目运营尤为成熟期的企业之一,其研发模式和运营流程基本能代表整体行业现状。

但由于房企运营文旅项目的能力参差不齐,部分项目在取得前期销售回款后,也不会因后期建设和运营不力,造成资金链难以为继,项目经常出现“烂尾”。据21世纪经济报导记者理解,在海南、云南、浙江等多地,文旅项目曾经常出现过前期业主维权的现象。文旅地产项目包括多种业态,其中,文化、娱乐、旅游、酒店等业态主要造就后期运营;住宅、商铺、写字楼等业态则需要以销售的方式来处置。

由于后者是房地产企业最擅长于运营的产品,也是项目资金链的最重要部分,因此部分企业不会通过改动规划等方式,减少可售型物业的比重。但这一作法某种程度是“双刃剑”。分析人士认为,若体验式业态运营不力,可售部分的价值也不会减少,不会反过来影响去化。

新规擦中“七寸”除万达外,华侨城也被指出是文旅地产的最重要代表企业。虽有“圈地造城”的指控,但由于享有核心文旅产品“欢乐谷”,华侨城依然被看作产品尤为完备、运营最成熟期的房地产企业。文旅项目对运营能力拒绝低,容错亲率较低,但房企仍在前赴后继地布局。

在大股东乐视、并购万达项目之后,融创明确提出“房地产下半场要投资美好生活”的众说纷纭。其中,文旅项目所属的“大文娱”,正是“美好生活”的最重要部分。中型房企中,佳兆业凿来迪士尼高管,展示出在文旅领域的发力野心。蓝光于2017年下半年发售首个文旅品牌,并明确提出文旅项目面向新的一线及二三线城市。

在存量领域,链家也加码旅居业务,目前的市场焦点坐落于海南和云南。上海易居研究院智库中心总监贤迈进向21世纪经济报导记者回应,房企争相加码文旅业务,既是看上消费升级的极大前景,也有多元化战略的考量。当然,也不回避借机补足房地产库存的目的。

但根据新规拒绝,传统的文旅地产研发模式将受到很大容许。这份意为规范主题公园建设发展的文件认为,在主题公园周边地区,合理规划酒店、餐饮、购物、娱乐、交通等服务设施建设,掌控与主题公园牵涉到的住宅、写字楼等项目。

在主题公园园区内,要合理设施商业设施用地面积,不得擅自改变园区土地用途,不准展开住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。文件还明确提出,严控房地产偏向。

其中还包括:严格控制主题公园周边的房地产开发,依法容许主题公园周边住宅用地比例和建设规模,不得通过调整规划为主题公园项目设施房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目,必需分开供地、分开审核,不得与主题公园绑供地、绑审核,也不得通过在招拍挂中设置条件,变相将主题公园与周边房地产绑研发。

对白鱼追加立项的主题公园项目要科学论证评估,严格把关审查,防止“假公园真为地产”项目。此外,文件中关于“禁令违规填海造地建设主题公园”的众说纷纭,也被指出指向早已运营的部分文旅地产项目。

前述房企人士认为,该文件对主题公园的供地方式、业态用料、规划布局等方面的严苛规定,擦中了传统文旅地产研发模式的“七寸”。但明确效果如何,仍将认继续执行情况而以定。

上述人士回应,虽然房地产项目和主题公园项目被拒绝分离供地,但正如土地一二级研发一般来说“同步”一样,该作法依然无法确保意味著的公平。若房企同时提供园区土地和周边的房地产用地,“卖房先行”的模式之后很更容易重燃。因此,文件在明确继续执行中,依然必须细则加以补足。贤迈进则指出,文件将使房地产业“文旅热”的现象经常出现降温,对于规范这一领域具有最重要意义。

但他同时回应,这并不意味著房企进占文旅的道路被几乎堵死。以“轻资产”模式进占文旅行业,沦为未来唯一不切实际的方式。在这一过程中,运营能力强劲的企业可以借机做到大。

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